فوترة أتعاب التقييم العقاري: لماذا فاتورتك ضريبية دائمًا تقريبًا، ومن خطاب الأتعاب إلى التحصيل

الأتعاب في التقييم تُتفق قبل أن يُفتح الملف، والتقرير يُسلَّم بعد أسابيع من المعاينة والتحليل، والمبلغ يصل بعد ذلك بشهرين أو ثلاثة من إدارة مشتريات لا تعرفك ولا تناقشك. بين هذه المحطات مستند واحد لا يحتمل الخطأ: الفاتورة. وأكثر ما يُربك المكاتب الصغيرة أن المستند يُقرأ في جهة لم تحضر المعاينة ولا تعرف الملف، فقد تُعاد إليك الفاتورة بسبب سطر ناقص لا علاقة له بجودة التقرير.

فاتورة التقييم ضريبية كاملة في الغالب الساحق

نوع الفاتورة لا يحدّده المبلغ ولا عدد العملاء ولا كون العمل مهنيًا، بل صفة المشتري. والفرق مشروح تفصيلًا في الفاتورة الضريبية والمبسّطة، لكن ما يخصّ مكتب التقييم يختصره جدول واحد:

الأثر العملي أن التقرير والفاتورة لا يخرجان معًا بضغطة واحدة: الفاتورة الضريبية تُرسل أولًا إلى منصة Fatoora وتعود مُجازة، ثم تُسلَّم مع التقرير. وهي خطوة آلية في مسارك لا تستطيع تخطّيها. والمشتري المنشأة، إن أعطيته فاتورة مبسّطة، لن يستطيع خصم ضريبة المدخلات منها، ومن حقّه أن يطلب بدلها فاتورة ضريبية كاملة مهما كان المبلغ.

من خطاب الأتعاب إلى الفاتورة

خطاب الأتعاب أو عرض السعر مستند تجاري: يحمل نطاق العمل والعقارات المشمولة وأساس الأتعاب ومدّة التسليم وتاريخ صلاحية للعرض. لا يذهب إلى الهيئة، ولا يحمل رمز QR، ولا يدخل سلسلة الفواتير. وأغلى خطأ في هذا الموضع أن تُصدر فاتورة ضريبية عند إرسال العرض لتستعجل الاعتماد، فتُستحقّ الضريبة على تكليف لم يُقبل بعد، وتضطر إلى إشعار دائن إن اعتذر العميل. التفصيل في عرض السعر ومتى يتحول إلى فاتورة ضريبية.

الترتيب السليم في تكليف التقييم:

1. خطاب الأتعاب بسلسلة ترقيم مستقلة، بتاريخ صلاحية، يُقبل من العميل صراحة أو بأمر شراء.
2. الدفعة المقدّمة إن اشترطتها: قبضها يُنشئ استحقاقًا ضريبيًا، فتُصدر لها فاتورة ضريبية بقيمتها.
3. التقرير يُسلَّم، وتُصدر الفاتورة بالأتعاب المتفق عليها مخصومًا منها الدفعة المقدّمة بندًا صريحًا باسمها.
4. التحصيل بعد أسابيع، ويُثبت بسند قبض يُخصم من رصيد الفاتورة. سند القبض لا يذهب إلى الهيئة؛ هو مستندك أنت ودليلك على السداد.

التكليف متعدد العقارات

لا جواب واحد لها؛ الفيصل خطاب الأتعاب وتاريخ التسليم الفعلي.

• أتعاب واحدة وتسليم واحد ← فاتورة واحدة، سطر لكل عقار يحمل وصفًا يميّزه: رقم التقرير، نوع العقار، المدينة أو رقم الصك. الأسطر الموصوفة تُنهي مراسلات «أي عقار هذا المبلغ؟» مع قسم الحسابات، وتجعل الفاتورة قابلة للتدقيق بعد سنتين.
• تقارير تُسلَّم وتُعتمد وتُصرف على دفعات ← فاتورة عند استحقاق كل دفعة. ولا تجمعها في فاتورة واحدة لاحقة لمجرد التبسيط، خصوصًا إذا وقعت التسليمات في فترات ضريبية مختلفة؛ هذه بالذات حالة تُراجع فيها محاسبك.
• عقار واحد وتقريران (تقييم ثم إعادة تقييم بعد اعتراض) ← عملان منفصلان ما لم ينصّ الخطاب على أن المراجعة داخلة في الأتعاب.

وفي الحالتين اجعل رقم التكليف أو مرجع التقرير في وصف البند أو في ملاحظات الفاتورة، حتى تتطابق دفاترك مع دفاتر الجهة. أمّا رقم الفاتورة نفسه فمتسلسل لا يتبع أرقام تقاريرك.

الضريبة تُستحق على الفاتورة لا على التحصيل

هذه هي المسألة التي تؤلم مكاتب التقييم أكثر من غيرها: الضريبة تُستحق في الأسبق من التوريد أو الفاتورة أو الدفع. أنت تُسلّم التقرير وتُصدر الفاتورة في سبتمبر، ويصلك المبلغ في ديسمبر، وموعد الإقرار بينهما. فتدفع من جيبك ضريبة أتعاب لم تقبضها.

لا حيلة نظامية في هذا، لكن هناك انضباطًا يقلّل أثره: لا تُصدر الفاتورة قبل استحقاقها فعلًا فتسحب تاريخ الضريبة إلى الوراء بلا سبب، ولا تتركها معلّقة بعد التسليم بلا تاريخ تلتزم به. واعرف قبل كل إقرار كم أصدرت وكم حصّلت ومن المتأخّر، لا بالذاكرة بل من كشف حساب لكل عميل يفصل المسدّد عن القائم. والدفعة الجزئية التي ترسلها بعض الجهات تُثبت سند قبض على الفاتورة نفسها فتصير «مسدّدة جزئيًا»، لا فاتورة جديدة.

إلغاء التكليف أو تخفيض الأتعاب بعد الإصدار

الفاتورة المُجازة لا تُعدَّل ولا تُحذف. ما نقص يُعالَج بإشعار دائن (381) يحمل سبب التخفيض ومرجعًا إلى رقم الفاتورة الأصلية، ويُوقَّع ويُرسل إلى الهيئة مثلها تمامًا. وما زاد — عقار أُضيف بعد الإصدار، أو زيارة ميدانية إضافية طلبتها الجهة — إشعار مدين أو فاتورة جديدة بحسب الاتفاق. الفرق بينهما هنا. أمّا إعادة إصدار الفاتورة بالرقم نفسه بعد تعديل مبلغها فليست خيارًا؛ الفواتير محفوظة ست سنوات بصيغة إصدارها، بملف XML الموقّع لا بنسخة PDF.

ما تحتاجه فعليًا

لا شيء ممّا سبق يحتاج نظام محاسبة كامل — الهيئة تطلب أشياء تقنية في المستند نفسه، وبرنامج المحاسبة قرار إدارة لا امتثال. تحتاج بيانات منشأتك وعنوانك الوطني، ورمز تفعيل واحدًا من بوابة Fatoora، وبطاقة عميل لكل بنك أو جهة فيها رقمها الضريبي وعنوانها تُحفظ مرة وتُستخدم في كل تكليف. وإن رُفضت فاتورة يومًا فالسبب حقل لا لغز، ومرجع الأكواد يشرحه. وفي فواتير الجهات كودان يخصّان بيانات المشتري ويجدر التفريق بينهما: رقمه الضريبي إن وُجد يجب أن يكون خمسة عشر رقمًا يبدأ بـ3 وينتهي بـ3، وإخلاله يرفض الفاتورة (BR-KSA-44)؛ أمّا الرمز البريدي للمشتري السعودي غير المكوّن من خمسة أرقام فيعود تنبيهًا مع قبول الفاتورة لا رفضًا (BR-KSA-67) — وتصحيحه في بطاقة العميل مرة واحدة أوفر من تجاهله في كل تكليف.

في ZATCA Tools هذا هو المسار كما هو: خطاب أتعاب بترقيم QT- وتاريخ صلاحية ورابط يقبله العميل، يتحوّل بعد القبول إلى مسودة فاتورة؛ بنود موصوفة بعقار وتقرير؛ سندات قبض بترقيم RV- تُظهر كل فاتورة مسدّدة أو مسدّدة جزئيًا أو غير مسدّدة؛ وتقارير بمجاميع الفترة وكشوف العملاء تُصدَّر CSV أو PDF. ولسنا نظام محاسبة: لا قيود يومية ولا دفتر أستاذ ولا مخزون. ابدأ من هنا — مجاني خلال فترة الإطلاق، والحساب يبدأ بخمسين فاتورة ويتوسّع، والربط يتم برمز تفعيل واحد في دقائق.