الفوترة الإلكترونية لمكاتب العقار وإدارة الأملاك: العمولة والأتعاب باسمك، والإيجار باسم المالك

مكتب عقار صغير في شهر واحد: عمولة على بيع عمارة، وعمولة على تأجير معرض، وأتعاب إدارة شهرية لعشرة ملاك، وإيجارات تدخل حسابه ثم تخرج إلى أصحابها. وصاحبه يقف عند سؤال واحد: من هذه المبالغ كلها، ما الذي أُفوتره باسمي؟ والجواب خطّ واحد: ما تقدّمه أنت من خدمة يُفوتر باسمك، وما يقدّمه المالك من إيجار يُفوتر باسمه — ولو مرّ المال كله بحسابك.

عمولتك وأتعابك توريدك أنت: فاتورة ضريبية تُجاز قبل أن تصل

عمولة البيع وعمولة التأجير وأتعاب إدارة الأملاك خدمات يقدّمها مكتبك باسمه، والدليل الإرشادي لقطاع العقارات وفق أحكام ضريبة القيمة المضافة (الإصدار الثالث، 2026) على zatca.gov.sa يعدّ خدمات الوكلاء العقاريين من «الخدمات المرتبطة بالعقار» الخاضعة للضريبة بنسبة 15% متى كان العقار في المملكة. ولا يغيّر من ذلك أن بيع العقار نفسه معفى من ضريبة القيمة المضافة منذ 4 أكتوبر 2020 وخاضع بدلًا منها لضريبة التصرفات العقارية — بحسب الدليل نفسه — فتلك معاملة الصفقة بين طرفيها، وعمولتك خدمة مستقلة عنها. وكذلك عمولتك على تأجير شقة سكنية: الإيجار معفى للمالك، وعمولتك خاضعة.

ونوع الفاتورة تحدّده صفة المشتري لا المبلغ — والفرق مشروح هنا. شركة تشتري عقارًا، أو مالك مسجّل في الضريبة يوكّلك بإدارة عمارته: فاتورة ضريبية برقمه الضريبي وعنوانه، تذهب إلى منصة Fatoora فتُجاز قبل أن تُشارَك معه. ومالك فرد غير مسجّل، أو مستأجر فرد يدفع عمولة: فاتورة مبسّطة تُبلَّغ خلال أربع وعشرين ساعة. فاضبط في بطاقة كل مالك رقمه الضريبي — خمسة عشر رقمًا يبدأ بـ3 وينتهي بـ3، وإخلال صيغته يرفض الفاتورة (BR-KSA-44) — وعنوانه الوطني. أمّا نقص مكوّنات عنوانك أنت فيعود تنبيهًا مع قبول الفاتورة لا رفضًا (BR-KSA-09)، فيمرّ صامتًا شهورًا. اضبطه مرة واحدة.

الإيجار الذي تحصّله ليس توريدك — ما دام العقد باسم المالك

هنا يقع الخلط الذي يكلّف. الدليل الإرشادي الخاص بالوكلاء على zatca.gov.sa يفصل الحالتين: حين يتصرّف الوكيل باسم الأصيل وتكون الوكالة معلنة للطرف الثالث، يبقى الأصيل هو الملزم بتحصيل ضريبة المخرجات على التوريد وإصدار فاتورته، ولا يغيّر من ذلك أن يتولّى الوكيل رفع الفواتير أو تحصيل الدفعات نيابة عنه. وعمولة الوكيل توريد منفصل يكون فيه الوكيل موردًا والأصيل عميلًا. فالإيجار الذي تحصّله من مستأجر بعقد باسم المالك توريد المالك: فاتورته — إن كان المالك ملزمًا بإصدارها — مستنده هو، باسمه ورقمه الضريبي، وليست سطرًا في فواتيرك ولا رقمًا في إيرادك.

والدليل نفسه يجيب في أسئلته الشائعة عن الحالة المعاكسة: شركة إدارة عقارات تفوّضها اتفاقية مع الملاك بتأجير عقار تجاري وتشغيله، وتوقّع عقود الإيجار مع المستأجرين بصفتها المؤجّر — فهي تتصرّف باسمها وتقوم بتوريد للمستأجرين، ويجب عليها فرض الضريبة على التأجير. أي أن اسم من يوقّع عقد الإيجار مؤجّرًا هو الذي يقرّر توريد من هو الإيجار، لا اسم من يستلم المبلغ. ويجيز الدليل للوكيل أن يُصدر الفاتورة نيابة عن الأصيل بشروط محدّدة تبقى معها مسؤولية صحّتها والإقرار عن ضريبتها على الأصيل — ترتيب يُبنى مع محاسبك قبل أول عقد. ومن حساب مكتبك في نظام الفوترة لا يخرج إلا مستند باسم مكتبك ورقمه الضريبي، لأن الشهادة التي توقّع شهادته.

سكني معفى، وتجاري خاضع — وكلاهما شأن المالك

بحسب دليل قطاع العقارات: تأجير العقار السكني معفى من ضريبة القيمة المضافة بشرط أن يكون مقرّ إقامة دائمًا مصمّمًا لسكن البشر ومرادًا به مسكنًا رئيسًا، وتأجير ما عدا ذلك — مكاتب ومحلات ومستودعات وأراضٍ — خاضع بنسبة 15%. والفنادق والشقق المخدومة وسكن العمّال للإقامة القصيرة ليست عقارات سكنية بهذا المعنى فإيجارها خاضع. والرسوم الإضافية مع عقد سكني — مواقف وصيانة ومرافق — توريد منفصل خاضع ولو كان الإيجار نفسه معفى، والمبنى المختلط يُقسَّم مقابله بين الجزأين. ويضيف الدليل أن الإيجار السكني المعفى لا يُحتسب في حدّ التسجيل الإلزامي البالغ 375,000 ريال. أمّا الدليل الإرشادي الخاص بقطاع الاستثمار العقاري والتمويل العقاري فيوجب على المؤجّر الخاضع للضريبة فرض الضريبة و«إصدار فاتورة ضريبية لكل إيجار منفصل».

كل ما سبق يقرّر التزامات المالك، وما يهمّك منه أن تعرف لكل عقار تديره أيَّ الحالتين هو، وأن معاملة الإيجار لا تنتقل إلى أتعابك — دليل الوكلاء يضرب المثل بتذكرة سفر دولية بنسبة صفر تبقى عمولة بيعها خاضعة بنسبة 15%. وحين يحتجّ مالك عمارة سكنية على الضريبة في فاتورتك فسببه مفهوم: ضريبة المدخلات المرتبطة بتوريدات سكنية معفاة غير قابلة للخصم عنده من حيث المبدأ، فهي كلفة عليه. والتزامات مالك بعينه تُبنى مع محاسبه لا مع مكتبك.

مثال بالأرقام: فاتورة عمولة وفاتورة أتعاب شهرية

عمولة بيع. شركة اشترت مبنى تجاريًا بمليون ومئتي ألف ريال، وعمولة مكتبك عليها 2.5% بموجب اتفاقية الوساطة. فاتورة ضريبية باسم الشركة بسطر واحد — «عمولة وساطة بيع — مبنى تجاري — اتفاقية رقم كذا»: 30,000.00 ريال صافيًا، ضريبتها 4,500.00، والإجمالي 34,500.00. ولا مكان في هذه الفاتورة لثمن المبنى.

أتعاب إدارة شهر. مالك مسجّل في الضريبة تدير له ثماني شقق سكنية بإيجار 4,000 ريال شهريًا للشقة، وأتعابك 7% من المحصَّل، وأتعاب تأجير الوحدة الشاغرة نصف شهر إيجار. حُصّل في سبتمبر 32,000 ريال، وأُجّرت الوحدة رقم 5. فاتورتك:

الإيجارات المحصَّلة — 32,000 ريال — لا تظهر في هذه الفاتورة، لا سطرًا ولا مجموعًا؛ مكانها كشف المالك: محصَّل 32,000، ناقص فاتورة الأتعاب 4,876، فالمحوَّل إليه 27,124. وخصم أتعابك من المحصَّل قبل التحويل سداد لفاتورتك يُثبت بسند قبض عليها، لا فاتورة ثانية.

أتعاب الإدارة شهرية: فاتورة لكل شهر ولكل مالك، ولو تأخّر المالك

عقد إدارة سنوي ليس فاتورة سنوية. الضريبة تُستحق في الأسبق من التوريد أو الفاتورة أو الدفع، والخدمة المستمرة التي ينصّ عقدها على مقابل دوري تُستحق ضريبة كل دفعة منها في الأسبق من استحقاقها في العقد أو دفعها أو إصدار فاتورتها — كما هو مبسوط في فوترة العقود الدورية. فأتعاب سبتمبر فاتورة في سبتمبر، وضريبتها في إقرار فترتها، سواء حوّل المالك في موعده أو بعد ثلاثة أشهر — ولماذا مبيعاتك ليست مقبوضاتك يشرح هذا الفرق. ولا تجمع شهرين في فاتورة «لتقليل الأوراق»؛ اجعل قطع الكشف في موعد ثابت واكتب الفترة في اسم البند. والمالك الذي تأخّر تبقى فاتورته قائمة غير مسدّدة، فهذه حقيقتها، ولا يُصدر لها إشعار دائن.

مصاريف الصيانة التي تدفعها نيابة عن المالك

سبّاك وكهربائي وصيانة مصعد: تخرج من حسابك ثم تُخصم من إيجار المالك. ودليل الوكلاء يعلّق معاملتها على الشخص الذي تكبّد التكلفة باسمه لا على طبيعة العمل: ما صدرت فاتورته باسم المالك ودفعتَه نيابة عنه «مصروفات» لا تُعدّ توريدًا منك — بشروط منها أن تطالب بالمبلغ نفسه بلا هامش وأن تُظهره مستنداتك منفصلًا عن أتعابك، وإلا عُدّ المبلغ توريدًا خاضعًا منك؛ وما صدر باسمك ثم حمّلته على المالك مقابلٌ لتوريد منك إليه تسري عليه الضريبة. فالترتيب يُحسم مع محاسبك قبل أول عقد لا بعد أول تدقيق. أمّا ما تملكه أنت فلا يتغيّر: أسطر موصوفة — «صيانة مكيّف — الوحدة 3 — فاتورة المورّد رقم كذا» — لا مبلغ واحد اسمه «مصاريف»، واحتفظ بفاتورة المورّد الأصلية.

عمولة خُفّضت أو صفقة فُسخت بعد الإصدار

تراجع المشتري، أو اتُّفق على تخفيض العمولة بعد أن أُجيزت فاتورتها: إشعار دائن (381) بقيمة الفرق، لا تعديل ولا حذف. ويلزمه شرطان يختلف سلوكهما: سبب الإصدار نصًّا، وغيابه يرفض الإشعار (BR-KSA-17)؛ ومرجع الفاتورة الأصلية، الذي يعود غيابه تنبيهًا مع قبول لا رفضًا (BR-KSA-56) — فإشعار بلا مرجع قد يمرّ ثم لا يعرف أحد أي فاتورة خفّض. خطواته هنا، والفرق بين الإشعارين هنا.

كشف حساب المالك ليس مستندًا ضريبيًا

الكشف الذي ترسله لكل مالك — المحصَّل من كل وحدة، والمخصوم، والمحوَّل — مستند داخلي بينك وبينه: لا رمز QR فيه ولا توقيع ولا يذهب إلى الهيئة، شأنه شأن مذكرة التسليم وسند القبض في هذا المقال. الذي يذهب إلى الهيئة فاتورة أتعابك وإشعاراتها فقط. ولذلك يظلّ سجلّ الإيجارات جدولًا أو نظام إدارة أملاك تمسكه أنت، ويبقى كشف حساب المالك في نظام فوترتك كشفًا بمستنداتك أنت: فواتيرك له وإشعاراتك وسندات قبضك.

في ZATCA Tools هذا هو المسار كما هو: بطاقة لكل مالك برقمه الضريبي وعنوانه الوطني تُحفظ مرة؛ أصناف محفوظة لأنواع الأتعاب — إدارة وتأجير ووساطة — فسطر الشهر يُختار لا يُكتب؛ لكل سطر وصفه وخصمه؛ مسودات وعروض أسعار QT-؛ إشعارات بسبب ومرجع؛ سندات قبض RV- تُظهر كل فاتورة مسدّدة أو جزئيًا أو غير مسدّدة؛ وتقارير بكشف لكل مالك تُصدَّر CSV أو PDF؛ ولكل فرع جهازه وشهادته وسلسلته. الربط بمنصة Fatoora برمز OTP واحد في دقائق، وملف XML الموقّع محفوظ ست سنوات وقابل للتنزيل، ولمن يريد الأتمتة واجهة REST. ولسنا نظام محاسبة ولا نظام إدارة أملاك: لا دفتر ملاك ومستأجرين ولا تحصيل إيجارات فيه. وإن رُفضت فاتورة فالسبب حقل لا لغز، وهذا المقال يشرح المسار؛ ومن لم يُربط بعد فموعده يحدّده إيراده: هل أنت ضمن موجات المرحلة الثانية. ابدأ من هنا — مجانًا لخمسين فاتورة أو ثلاثين يومًا من يوم ربط منشأتك، أيهما أقرب، ثم من 49 ريالًا شهريًا.